賃貸経営ナビ

不動産投資が活況を帯びてきている中、サラリーマンの方も投資対象として賃貸不動産を探されている方も多くいらっしゃいます。ここでは投資用不動産を購入する場合に、特に重要になってくる点をいくつかご紹介してみたいと思います。

１．２メートル以上の公道に接道していること

　接道状況が悪い（２メートル以下の場合）と再建築ができません。銀行からの融資額も減りますし、転売も困難になるので注意が必要です。

２．土地所有権付きの物件を

　借地権物件の場合はローンが組みにくく、物件価格の半分以上を頭金にしないと融資を受けにくくなります。実質的なデメリットとしては、借地権の契約期限が来ても、所有者には返還しなければならないケースは少ないのですが。土地所有権付きの物件を対象とするのが無難です。

３．指し値は控えつつも、高値づかみには注意

売り手市場の昨今、買主が価格を指し値で提示するというやり方は、あまり有効ではないようです。指し値で申し込みを行っても、問い合わせが多いと、売り主はいったん売り申し込みを取りやめ、新たに値上げした価格で再度公開することもあるようです。くれぐれも高値づかみさせられないよう、予想収益を自分ではじき、適正価格を見極めることが必要です。

３．現在の利回りと今後の利回り

即効性のある利回り、購入後すぐに高い利回りを得たいのであれば、やはり現在の利回りを気にすることになります。注意すべきことは、それはあくまで現在の利回りであって、未来永劫のものではないということです。下がるのが通常ですから、どのように下がるか、そこを織込んで購入価格を決めることが重要です。また空室の多い老朽化物件を買った後に、リフォームして高い利回りで回すというケースもあるでしょうが、この場合は充分な期間を考えることが大切です。工事期間、募集期間、各々の期間、賃料収入がなくても運営できるだけの資金力も必要になってきます。

４．粗い図面からでも、ある程度読みとる。そして即アクション

売買物件は、複数の不動産会社で取り扱われているケースが多々あります。気に入った物件があったら、早めに決断して、申し込みを入れておくことも時に必要です。早いタイミングで出回っている物件ほど図面や必要な情報が充分でないということがあります。粗いながらも、良い状況が期待できそうなら、興味がる意志を伝えた後に、不明点はしっかり確認できるようメモとして書き出して、まとめて不動産会社に伝えると良いでしょう。