住宅金融公庫金利、3.02％にダウン
住宅金融公庫の融資の金利は、７月が最も低い基準金利が3.02％と、前月比0.04ポイントのダウン。
財形融資の金利、7月から1.59％にダウン
住宅金融公庫の財形住宅融資の金利が７月から引き下げられる。引き下げ幅は0.19％で1.59％になる。財形金利の引き下げは今年1月以来半年ぶりとなる。金利は5年固定型なので返済の途中で上昇する可能性はある。
財形融資は勤務先で財形貯蓄をしているサラリーマン向けの住宅ローンで、貯蓄残高の10倍、最高4000万円まで借りられます。新規貸出金利は2001年1月以来1％台の超低金利が続いています。
7�屬離錺鵐襦璽爐�１ヶ月で満室に
広い専有面積が好まれる時代の流れに逆行して、7�屬離錺鵐襦璽爐鬘吋�月で満室にした事例がある。JR御徒町駅から徒歩５分というロケーションで、仕事帰りが遅くなったサラリーマンが寝室代りに借りているのだ。坪数にして２〜３坪程度、布団をしくスペースしかない。風呂はシャワーのみ。水回り最低限のものに限られている。月額４．１万円〜７．７万円という賃料設定も手伝い、忙しいビジネスマンのセカンドハウスとして人気を得ているという。
立地にそくした物件開発を行うことが重要であることを物語る良い事例になっているのではないでしょうか。オフィスとしての坪単価が共益費込みで８０００円だったのに対して、改修後は１５０００円に設定することができたといいます。
玄関周辺に花を植えて即制約に
建物の外観を整えることの重要性が叫ばれて久しい。見栄えの良い植物に植え替えを行ったり、玄関などのエントランスホールの一部をちょっとした展示空間にして、リラックスできる空間を演出することも有効だ。老朽化物件でも家賃や敷金・礼金を見直すと前に、こういった工夫をすることも空室対策の一手になるかもしれない。
入居を検討する人が、まず最初に目に留めるのは建物の外見です。外壁塗装に加えて、植木などのイメージアップを高める為のものも付け加えるのが効果的です。ちょっとした工夫で物件価値は向上するものです。あと部屋内部の「整え」としても、日照が少ない部屋では明るい照明器具を付帯した状態で、内見してもらうとか、窓外部の視界が騒々しい場合には部屋内のカーテンも無地のシンプルなものを予めつけておくなども有効な方法です。
定期借家契約のメリット
定期借家契約の普及が伸び悩んでいる。そもそもまだ認知度が進んでない点と、誤った理解がされている点がその原因となっているようだ。”家賃が下がる”、”手続きが面倒”、”入居者が反発する”などが上げられているが、きちんと理解・整理することにより賃貸人・賃借人の双方にとってメリットのある契約になり得るという。
定期借家契約は、通常賃貸と異なり不動産売却や大規模改築をする際に、入居者に立退き料を払う必要がありません。長い目で見れば、立退き料を払わなくてよい分は家賃を下げることができる訳です。これは賃貸人・賃借人の両者にとってメリットとなり得るでしょう。また手続きについても不動産会社で契約書作成は行いますので、オーナー様の手間は変わりません。持ち家・分譲マンションの売却を検討されている方にとっても、暫定対応として定期借家にするという選択肢は充分ありだと思います。少なからず賃料収入が入る点と何よりも空家にすることによって住宅が老朽化するのを防げるというメリットは大きいでしょう。弊社でも既に多くの実績がありますので、ご気軽にご相談ください。
任意売却物件の有効活用
中古物件を購入する上で、近年「競売」が注目を集めているが、これより即座に中古物件を入手できる方法として「任意売却」が注目を集めている。競売の入札と違って、任意売却なら自分の気に入った物件が高確立で購入できる。購入価格も市場価格より10〜20%安いので、物件利回りは平均で12%を超えると言われている。
競売物件の場合は裁判や所有権の移行手続きなどで8ヶ月の期間を有しますが、任意売却ならば債権者の取りまとめと売却先さへ見つけてしまえばすぐに売買できます。
間違いだらけの賃貸経営
「できることは自分でする」というオーナーが増えている。熱心さは買うがかえって費用が高くついている部分があるという。こうしたオーナーの間違いを各方面のプロが指摘する。
・工事に何でもかんでも保証を付けるとその分、割高になる
・セキュリティー対策は入り口だけでは不充分・入居者のプライバシー侵害に注意・家賃督促もやり方を間違えると訴えられる可能性がある
・少額訴訟よりも通常訴訟の方が有利の時もある
・自前の掃除は天井付近が荒くなりがち。廊下やロビーの照明も盲点になる
最近サラリーマンでも大家さんを兼業でやりたいという人が増えている用です。賃貸ビジネス周辺の環境は年々厳しさを増す中で、プロの不動産屋さんと渡り合って全て一人でやっていくのは多少無理が有るかもしれませんね。特に入居者とのトラブル解決については近年の「入居者保護」の流れの中で不慣れな大家さんが独力でやられるには限界があると思います。やはり「餅は餅屋に」。任せる部分はその道のプロに任せ、不動産会社と2人3脚でやっていくのが効率的ではないでしょうか。いづれにしても知識として大家さん経営のノウハウを知っておくことは重要なことです。弊社もやる気有る大家さんの勉強をバックアップできるよう、今後も賃貸経営のノウハウをHPでも情報発信していきます。
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景気の先行き不透明感から全般的に金利が低下しており、長期固定ローン金利も低下基調になっています。