フルローン原則不可
市場では、『なかなかローンが付かない』という声も最近よく耳にする。物件購入を考える際、ローンの事は多くの人が慎重に考える部分だと思う。某都市銀行は、個人向けに積極的に融資を行なっていたが、昨年末から急に条件が厳しくなってしまった。基本的にはフルローンは無理な場合が多い。500万円の16㎡中古ワンルームでも自己資金5％（25万円）はないと融資が厳しい場合が有る。先日、公務員夫婦で合計年収が2,000万円ある夫婦が、1,000万円の物件を購入にようとしてローンがおりなかったというケースがあった。原因は自己資金を入れなかった事である。結局のところ、金融機関も、かつてのバブル崩壊経験がトラウマになってしまっていて、再びダメージを受けたらどうしようとビクビクしているのではないだろうか。
平均路線価は上昇へ
全国の平均路線価が14年ぶりに上昇へと転じた。全国平均の㎡あたりの価格は11万円4000円で昨年から0.9%上昇した。ただし県別の平均値では全般的に減少傾向が続いている。上昇しているのは東京、千葉、愛知、大阪、京都など大都市、再開発エリアを中心とする部分だ。不動産ファンド、リートなどの投資筋が価格上昇を後押ししている。
全国平均で上昇したとは言っても、実質的には下降したエリアの方が多いわけで、エリア別の地価上昇・下降のギャップがより大きくなったというのが実情ではないでしょうか。賃貸マーケットでもこれに連動して、立地が賃料格差に与える影響は大きくなってくるのかもしれません。
遺留分を踏まえた遺言書の重要性
資産１０数億を持つ大地主のAさんには１人娘と後妻がいた。娘は厳格な頑固な父親とも後妻とも馴染めず、物心が付くと家を飛び出し、その後３０年家には一切近づかなかった。父親は自分が亡くなった後、必ず娘と後妻が遺産相続で揉めると予想し、遺言書を作成。遺留分を加味した、遺言内容となっていた為、問題は起きなかった。ところが遺言書が書かれたのは相続の8年前で、それ以降に増えた財産については記述がなかった。また父親個人の金庫から数千万円が出てきた。これらについても遺言書と同じ配分6:4で分けるよう後妻は希望したが、娘は法定相続分での配分を主張して譲らなかった。
血縁関係のない相続人同士が相続に関して争議が発展する可能性は少なくはありません。遺留分を踏まえた遺言書を前もって作っておくことは重要です。また遺言もいったん作ったから良しとするのでなく、定期的に更新をしていくことが大事です。
市街化区域の生産緑地相続時に発生した問題
所有している土地が市街化区域の生産緑地になっている農家によく起きる問題が納税猶予の申告だ。
＜具体事例＞父がなくなり、市街化区域の生産緑地を成人した子供と母が相続した。子は遠方におり、母が実質管理していたが、母は相続税を軽減する為に「農地の納税猶予を申告」した。
申請したことを知らぬ子供は、自分の相続した土地の売却を考え、買い主から手付け金を受け取り、宅地への転用を申請した。すると担当者は「納税猶予の申請をしているので宅地には転用できません」と言う。子は仕方なく手付けの倍額を返金し、転売を諦めたという。
相続者間での充分な情報のやりとりがあればこのような事態は防げたのではないでしょうか。”節税をしたい”、”売却をしたい”・・相続者にはそれぞれ抱える問題と願望が異なるものです。土地や不動産などひとかたまりの資産の扱いについては、専門家を交えて各々の希望を事前に調整しておくことが肝要です。
末っ子長男の相続
父親が他界した際に遺言書がなかった場合、法定相続による分割に持ち込まれることがままあるという。特に残された子供が姉３人で末っ子が長男といった場合には顕著だという。赤ん坊の時から姉たちにかわいがられた長男だと協議の相手にならないのだ。すると今度は長男の妻と姉との間で争議が始る。合議の最終承認権限を持たない妻は結局、不本意な相続に納得せざるを得ず、それを機に夫婦間の関係まで悪化する場合もあるという。
親の面倒を長男夫婦が見ていたような場合に、このような事態が起きると、残された家族の関係はさらにギクシャクすると言います。やはり残された家族の事を考えて、きちんとした遺言書を残すことが必要ではないでしょうか。
敷金・礼金のクレジット決済開始
三井不動産の１００％子会社である三井不動産住宅リースはジェーシービー・ディーシーカードと提携し、入居者が敷金・礼金・前家賃などの初期費用についてインターネット利用によるクレジットカード決済で支払えるサービスを今月から一都三県でスタートさせた。
今回のシステムでは月々の家賃はクレジット決済対象外となっていますが、今後は範疇とするような動きも出てくるかもしれませんね。クレジット会社が信用を与えたカード利用者（入居者）から月々定期的に家賃が支払われることになれば、現在の滞納保証の仕組みも様変わりするかもしれませんね。
相続時精算課税制度の実績
相続時精算課税制度とは俗に言われる「生前贈与」の１つです。従来は100万円まで非課税だったのを2500万円までの贈与を一端非課税扱いとして、相続人が死亡した時に精算するやり方を選択することが可能になった。この制度は2003年から施行され、この1年間の実績としては78000人が利用し、受贈の総額は1兆1621億円に上っている。
相続を早めることによってそこから生み出される収入も被相続人に加算され、その分は相続対象にならないという点で不動産の相続については有効になると言われています。ご家族などへの不動産の相続・譲渡の方法の１つとして検討されてみては如何でしょうか。弊社でも相続の専門家をご紹介することが可能ですので、お気軽に声をお掛け下さい。
携帯アンテナ設置で坪あたり月３万円の収入に
最近、屋上への携帯電話中継アンテナの設置が家賃収入以外の副収入として注目を集めている。従来に屋上への広告に比較して立地が問われない点や半永久的に収益が見込める点でメリットがあり、都内だと坪あたりに換算して月3万円くらいなるという。
家賃相場や入居率の安定・上昇が難しくなっている現在、ビル1棟お持ちのオーナー様は検討してみる価値があるのではないでしょうか。アパートの敷地内でも可能な副収入としてはまた自販機の設置も注目されています。
新紙幣、10月下旬にも流通
政府日銀は1万円、5千円、千円の新紙幣を10月下旬にも発行する方針を固めた。絵柄は1万円札が福沢諭吉、5千円札は樋口一葉、千円札は野口英世になる。紙幣の偽造防止が主要な発行意図されているが、昨年8月の財務大臣の予定発表以降、週刊誌などでは様々な裏の憶測が飛び交っている。「新円切り替え」の噂報道（一定期間内に新札と交換しなければ、旧札は使えなくなるというもの）も出始めており、これによって税務当局はタンス預金として今まで把握できていなかったアングラマネーを浮かび上がらせることができるだとか、不足する国庫収入を相続税の増額で当て込めるだとか言われている。さらにデノミ（通貨切り下げ）説や財産税という新たな課税説（一定期間預金封鎖をし、財産税を課税する）まで出ている。
現在、国の支出は81兆円。対して収入（租税）は42兆円。未だ解決されていない年金問題も懸案すると負の累積は増える一方・・・確かに国家財政の危機的な状況にあります。そんな中で1400兆円と言われる個人金融資産の一部が国に召し上げられるのでは？という週刊誌などの懸念も判らないではありません。歴史的にも昭和21年(終戦6ヶ月後）に日本政府によって預金封鎖と財産税の課税が行われ、事前に察知した資産家は封鎖前に土地や株など現物に替えて逃れ、それをしなかった資産家は無一文になったという事実はあります。ただ成熟期に入った現在の日本で、社会的に大きな混乱を招き下手をすると不況を加速するこんな大英断が現実的かどうかは疑問です。単に国民の消費を喚起したいが為の国の期待を背負った噂にすぎないと言う人もいます。いずれにしても来年4月解禁と言われるペイオフとともに、不動産マーケットへの大きな資金流入の要素として注視すべきイベントだと思います。
三井住友銀 住宅ローン金利０．９８％
三井住友銀行は、当初３年間の金利を年０．９８％に固定する新たな住宅ローンを始めた。同種のローンとしては０１年１２月から東京三菱銀行が始めた「当初３年間１％」が人気を得ていたが、今年４月にみずほ銀行が「当初２年間０．９％」で対抗し、三井住友銀も６月から始めた。６月に入って長期金利が急上昇しており、金利を長期間固定する住宅ローンについても７月からは利上げが避けられない見通しだ。そこで起きそうな駆け込み需要をめぐって、銀行間の競争が加熱している模様。三井住友銀は昨年度、相談拠点「ローンプラザ」増設や休日相談の強化に取り組み、０４年３月末の住宅ローン残高でみずほ銀を抜いて４メガバンクのトップに立った。今年度も審査の迅速化などで前年度実績より３０００億円多い２兆円の融資実行を目標に掲げている。
賃貸経営を行うオーナー様にとっても、賃貸物件の新築・増改築を行う際のローン金利は運用利回りと共に収支計画を行う上で重要な要素になります。株式会社シンワでは賃貸経営に有効なローン商品のご紹介や資金調達・回収プラン作りのお手伝いもさせていただいています。
マネー・金融の記事一覧
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- フルローン原則不可
住宅ローン審査がおりない物件、お客様を数多く見てきた。不動産をご紹介して、購入をご検討頂いたとしても、最終的に売買代金の支払いが出来ない(融資が受けられない）ので、お話が無くなってしまう事は少なくない。フルローンが組めない以前に、物件、お客様への審査が非常に厳しくなったと実感している。
建築基準法に違反している物件、例えば増築等をして床面積が大きく規定を超えてしまった物件などは、自己資金が20％大手会社に20年以上勤めている方であってもローンは難しい。こういったケースでは、いかに融資をしてくれる金融機関をみつけられるかがポイントになってくる。しかし多くの金融機関が取り扱いしてくれないような案件は、融資する側はリスクを背負う事になる為、金利を高く設定しリスクを補っている。私たち不動産業に従事する者は、その中でいかに購入者の金利負担が少ない金融機関先が探せられるかが腕の見せどこになるのではないでしょうか。