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報酬額の制限(ほうしゅうがくのせいげん)


宅地建物取引業者媒介または代理により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者媒介契約または代理契約にもとづき、依頼者から報酬を受け取ることができる。

この報酬の額は、媒介契約または代理契約により依頼者と宅地建物取引業者で約定されるものである。
またこの報酬の額の上限は、宅地建物取引業法により国土交通大臣が告示で定めるものとされており(法第46条第1項)、宅地建物取引業者はその告示の規定を超えて、報酬を受けてはならない(法第46条第2項)。

このような宅地建物取引業法の規定を受けて、昭和45年に建設省告示「宅地建物取引業者宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額を定める件」(いわゆる報酬告示)が告示されている(最終改正平成9年1月17日)。報酬告示の概要等は次のとおり。

1)報酬が発生する場合
宅地建物取引業者媒介または代理により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者は依頼者に報酬を請求することができる(法第46条第1項)。
しかし、宅地建物取引業者自らが売り主または貸し主として売買・交換・貸借が成立した場合には、その売り主または貸し主である宅地建物取引業者は取引当事者の立場にあるので、買い主または借り主に報酬を請求することはできない。
またこの報酬は成功報酬と解釈されており、原則として売買・交換・貸借が媒介または代理により成立した場合にのみ報酬請求権が発生するとされている(標準媒介契約約款の規定等による)。

2)売買の媒介における報酬額の上限
売買の媒介の場合に、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることができる報酬額の上限は、次のとおりである。
ア:売買に係る代金の価額(ただし建物に係る消費税額を除外する)のうち200万円以下の部分について…5%
イ:200万円を超え400万円以下の部分について…4%
ウ:400万円を超える部分について…3%

例えば、売買に係る代金の価額(建物に係る消費税額を除外)が1,000万円の場合には、200万円の5%、200万円の4%、600万円の3%で、10万円・8万円・18万円の合計として36万円が依頼者の一方から受ける報酬額の上限となる(ただしこの報酬額に消費税額が加算される)。

3)交換の媒介における報酬額の上限
交換の媒介の場合には、交換する宅地建物の価額に差があるときは、いずれか高い方を「交換に係る宅地建物の価額(ただし建物に係る消費税額相当額を除外する)」とする(報酬告示第一)。
例えば、A社が甲氏と媒介契約を結んで甲氏所有の800万円(消費税相当額を除外後)の宅地建物媒介し、B社が乙氏と媒介契約を結んで乙氏所有の1000万円(消費税相当額を除外後)の宅地建物媒介して交換が成立したとすれば、A社の報酬額の上限は800万円でなく、1,000万円をもとに計算する。従って、A社の報酬額の上限は36万円である(ただしこの報酬額に消費税額が加算される)。

4)貸借の媒介の場合
宅地または建物の貸借の媒介において、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることのできる報酬の上限は原則として借賃(ただし借賃に係る消費税額を除外する)の1月分の2分の1である(報酬告示第三)。ただし当該依頼者の承諾を得ているときは、最高で借賃の1月分を依頼者の一方から受けることができる。

なお、宅地または非居住用の建物(店舗・事務所など)の賃貸借において、権利金が授受されるときは、その権利金の額を上記2)の「売買に係る代金の額」とみなして、売買の媒介の場合と同様に報酬額の上限を算出することが可能である(報酬告示第五)。

5)代理の場合
売買・交換・貸借の代理において、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることのできる報酬額の上限は、上記2)・3)・4)の2倍となる(報酬告示第二・第四)。

6)複数の宅地建物取引業者の関与
複数の宅地建物取引業者が関与する場合には、それらの業者の受ける報酬額の合計は、上記2)・3)・4)の2倍を超えることはできない。

7)特別の依頼に係る費用
媒介または代理の依頼者が特別に依頼した広告の料金に相当する額は、上記の1)から6)のほかに、宅地建物取引業者が依頼者から受けることができる(報酬告示第六)。

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