賃貸経営ナビ

ワンルームや１Ｋなどの面積が比較的狭い住戸の物件再生ポイントは、低コストでいかに好印象の物件に変えていくかという事にある。専有面積の狭い部屋の入居者はたいてい学生や若い社会人が多い。
お金はあまりないが、流行に敏感でファッションやインテリアにこだわる若者をターゲットに考えるとするならば第一印象のインパクトが必要となる。そのポイントを押さえる手法として今注目され成功事例が増えているのがカラークロスを1部採用するなど部分的に『カラーを活用したリフォーム』なのである。

物件広告用のホームページで自ら作成し上で、自前で入居募集を行う、意欲旺盛なタイプの家主が出現してきている。物件を預かりながらも、管理会社の営業努力が充分ではないといったケースもある。空室が埋まらない家主が自ら何とかしようと立ち上がっているのだ。また専業家主として自主運営の度合を高めていきたいと思っている家主にとっても、インターネットは直接、エンドユーザーに物件の良さを訴えることができる有力な情報伝達手段となっている。

マンスリーマンションの市場が拡大し続けている。新規物件の主な供給元は不動産ファンドだ。不動産ファンドは、運用戸数を急速に拡大したことで一部空室の物件が目立ってきた。それをマンスリーの運用実績がある会社に委託するというケースだ。またサブリースでも賃料は通常の賃貸に3-4割高くとれる為、充分ペイする。管理会社が自らマンスリー物件を企画・開発するケースもある。その場合利回りも20%を超えるものが少なくないという。5年間で投下資金を回収し、不動産ファンドに売却するという出口戦略もとりえる。

不動産ファンの市場の先駆者である米国では、不動産ファンド同士の統合・合併が出てきたという。ファンドの数が増え競争が激化しているのがそうの背景にあるという。限られた投資家の関心を得る為に、運用資産総額を増やす為の方法となっているのだ。物件管理の効率化を考えてもスケールメリットが出てくる。また運営会社そのものが吸収合併・買収されることによって、ファンドも一緒になるというケースもあるという。日本でもそのような状況が出てくるかもしれない。

最近、米国の大都市で新しいタイプのコンバージョンがブームになっているという。１９８０年代コンバージョンが初めて登場した時は、都市中心部からはちょっと外れた郊外からだった。老朽化ビルを芸術家とコラボレーションして再生し、お洒落なブティックや飲食などの商業スペースにするというものだった。また、そこに従事する人たちの住居兼仕事場という新しいタイプの住居スタイルを生みだし、そこから「SOHO」という言葉も始った。

最近のコンバージョンは専ら都心部の旧式アパートを購入して、内装工事を施し、マンションとして分譲するというものが主流になってきている。ディベロッパーは築２０年程度の中型アパートを買い占めているという。