賃貸経営ニュース : トレンド情報

高齢者向け賃貸の新しい流れ

有料老人ホームやシルバーマンションなど高齢者を対象とした施設の建設・運営による土地活用が注目を集めている。施設はお年寄りの住宅として、普通に住んでもらい、必要に応じてヘルパーや家族がサポートするという考え方だ。木造2階建ての長屋形式と建築コストも抑えている。また施設側主導のレクレーションなどはなく、オペレーションコストが低い。その分、高額な一時金も存在しない。また単身女性や家族用の世帯もある混成構成。老人への簡易な世話をすることで、運営協力賞の名目で家賃を減額するなどの工夫もしているという。

新しいタイプの施設の登場の背景には、自分の力で基本は生活できるが、必要に応じて支援を受けたいという高齢者のニーズがあるようです。共同スペースの場で緩やかに他者ともつながりという部分もあるでしょう。従来の高齢者対象商品とは一線を画した、サービス提供者側にとっても享受者側にとっても、もう少し軽い施設が望まれてきているのです。土地活用をお考えのオーナー様にとっても、借地方式での建設を検討される対象になり得るのではないでしょうか。株式会社シンワではこれら大型施設のご検討・企画のご相談にも応じさせていただきます。

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リフォーム業者の選択

バブル崩壊から10数年。今にわかにリニューアルの需要が巻き起こっている。しかし、どのような業者に依頼すべきか？実際に工事を行う業者は下請け・孫請けとして働き、ゼネコンは中間マージンをとるだけというケースも多々ある。一方で下請け業者は建築士や施工管理技師の資格を持ち得ない為、直接受注することができないという事情もあるという。

弊社がオーナー様にご紹介するリフォーム業者を検討する際にも、この点には大変気を使っています。各業者が本来の役割を果たし、マージンをとるに足る価値を提供しているか。総じてオーナー様に対して適正価格で高品質な工事をご紹介したと言えるか。その視点を常に持って、ご提案できるよう努めています。

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老朽化物件をゲストハウスに転用して稼働率アップ

木造築40年といった老朽化物件を低コストで再生する手段として、ゲストハウス(外国人専用の住居）が注目を集めている。共用の談話スペースや浴室を設置することにより、古さも日本的な情緒としてプラスに評価されるのがポイントだという。

ちょっと入居者の対象を変えて考えてみることで、老朽化物件も転用できるというよい例ではないでしょうか。外国人の好む仕様への最低限のリフォームに加えて、情報をどう伝えるかがもう１つのポイントになりますが、弊社にお任せいただければWEBによる募集も可能です。

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不動産ファンドが変える賃貸の将来性

現在、不動産の規模は10兆円と言われ、その中で約15%が住居系だ。日本の賃貸住宅は約1700万戸と言われているが、その数字と比較すると、まだファンドによる不動産の所有は0.1%にも満たない。J-REITという市場ができた今、ますますファンドの規模は拡大していくと予想されている。

賃貸ビジネスへの大手企業の参入の度合いは益々高まりつつあります。個人事業主であるオーナー様は、大手にはできない物件の差別化やサービスの差別化によって対抗していくことが求められているのではないでしょうか。

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2005年大型マンション開発で変わる都内不動産市場

現在、都心部で大規模マンションの建設ラッシュが続いている。今年より導入される不動産の時価会計制度により、企業が含み損を抱えた土地を大量に手放ししたことが開発に拍車をかけた。中でも物流施設跡地の多い、東京の東側での再開発が集中している。

①品川駅周辺・・JR田町から品川駅間の東側だけで合計1万戸の分譲マンションが供給される。うち1000戸は賃貸住宅市場に供給される見込み。駅反対側の高輪でも、JR施設跡地の再開発計画があがっている

②東雲・豊洲・・・CODAN東雲の建設は最終フェーズに入った。ジャスコを中心に大型商業施設も着々と整備。来年には豊洲で、石川島播磨工業が大型ビル・マンションを建設する予定　

③秋葉原・・旧神田青果市場跡地など約9万平米の敷地を、住宅(1000戸のマンション）やオフィスにする。鹿島とNTT都市開発が中心にすすめる　

④日本橋浜町・・繊維卸関係のビルが不況で倒れ、替りにマンションがあちこちで建設されている。8月には47階建ての大型賃貸マンション(安田不動産）が誕生する。

汐留、丸ノ内、品川など2003年から大規模オフィス開発が進行し、それに追随する形で、通勤に便利な住宅が今建設ラッシュを向かえているのではないでしょうか。今まで住宅地として認識されなかった所が見直されるという点で、エリアに賃貸をお持ちのオーナーの方にとっては競合する部分があると同時に、恩恵にあずかれる部分もあるかもしれません。また今後はますます地域間の競争も激化してきそうです。中央区の勝どき・晴海地区は東雲に先んじて、マンション開発が進められましたが、交通の便が今ひとつなこともあり、今では入居率が半分くらいと厳しい状況になっているようです。都内の住宅開発の動向を注視していく必要がありそうですね。

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